目前，我国城镇化率已突破60%大关，城镇建设空间正在逐步从大规模增量建设转向存量更新为主的新阶段，城市更新也被推上了新的历史舞台。当前，对于城市更新的认识还存在一些误区，许多人常常把其与空间更新、“拆后再建”联系在一起。尽管仍有许多老旧小区亟待改造，城市功能有待完善，很多基础设施短板亟待补齐，但真正的城市更新远不止这些

城市更新的市场空间及五大转变

近年来，不少地方和城市都开展了丰富多样的城市更新探索，有城中村改造、旧工业区改造这样的功能型更新，有关注历史文化遗产价值的保护型更新，还有生态修复、优化城市公共环境等改善型更新等。据预测，我国每年有近8亿平方米的存量需要更新，城市更新将是一个10万亿级的市场。综合来看，现在的城市更新市场有以下五个方向上的转变。

从“为城市更新而更新”向构建未来城市为导向

当前，许多地区强调加快推动更新，但更多的是以项目实施为导向，属于“为了城市更新而更新”，抑或是城市里的一些“事项性工作”，缺少城市更新的发展方向和目标导向。我们认为，在城市更新中应该运用系统思维和战略思维，站在未来看现在，以适应未来城市的生产生活场景，应以绿色低碳城市、智慧城市、韧性城市和宜居城市等为目标，形成完整的城市更新体系。

从“成本中心”思维向与产业联动方向转变

目前，多地出台城市更新行动计划，多数还是侧重空间更新，没有统筹产业动能和生态环境治理。而城市更新存在成本投入大、回报周期长的问题，投资回报难于平衡。未来，如何打破这种“成本中心”思维，积极与产业联动，促进产业升级，加强新经济、新产业、新集群、新生态、新业态的再造与聚变，是亟待研究解决的课题之一。

从重建设轻运营向运营导向转变

当前，由于城市更新还是偏向于空间的改造和建设，缺少对更新后的运营思考。未来，应该以运营为导向，实现投资、建设、运营无缝对接。

从地方政府和城投平台唱独角戏向多元化主体参与转变

城市更新当前主要是由地方政府和相关的城投公司主导，未来应该鼓励和引导市场主体参与城市更新，并形成多元化的更新模式。应该积极吸取广大人民群众的意见，实现共建共治共享。

从单一资金来源向多元化投融资创新转变

一是在资金难以平衡及政府债务受限的条件下，城市财政优先倾向用于各类紧急必要的领域，对城市老旧空间投入有限，难以形成较好的更新效果，政府部门实施城市更新的积极性不高；二是城市更新涉及原有产权权益主体复杂，需要协调多方利益，流程及操作性复杂，且盈利性不足，市场参与积极性不高。尽管国家设立下发了一系列政策性资金支持，各地也配套设立了各种城市更新基金，但面对多元化的城市更新领域，仍然是杯水车薪、资金模式单一，还需要通过各种投融资模式创新，多渠道引入资金。

城市更新的创新模式与实践路径

泛华建设集团有限公司基于30年来在600多个中小城市和县域的创新实践与理论集成，提出城市更新的五大创新路径，助力地方加快推进城市更新，促进区域经济实现高质量发展。

以绿色为引领，打造城市“能碳数智平台”，构建绿色低碳城市

城市更新应践行绿色可持续发展理念，积极落实国家“双碳”战略，通过打造能源供给体系、打造数智平台，进而打造绿色建筑、绿色低碳园区、绿色低碳城市，推进低碳经济转型，提升高碳企业用能效率，促进产业数字化、绿色化转型，引入新兴零碳产业。要加快推进“无废城市”建设，推动从城市层面综合治理固体废弃物，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产生活方式，并把绿色标准贯穿于整个生产、经营、建设、居住生活等各类活动中。

以产业为动能，推动产业动能、空间更新、生态治理一体化融合推进

城市空间更新、产业动能和生态治理统筹实施、一体化推进，以便各子项目之间的收益能够做到统筹互补，实现项目整体的收支自平衡。按照“市场换产业”的发展思路，产业侧打造建设产业育城，打造装配建筑产业园、绿色建材产业园、新能源产业园和生态环保产业园等。积极发展绿色产业、循环经济、生态经济等，构建绿色产业生态体系，并导入数字技术、创意设计、职业教育、科技创新、供应链金融等创新要素，促进产业数字化转型升级。

以数字为驱动，围绕全生命周期，推动城市有机更新

围绕城市全过程、全要素融通发展，面向城市构建城市体检、城市数字规划、城市数字治理和运营服务等，推进城市的转型升级。一是城市体检方面。围绕城区（城市）、街区、小区（社区）、住房四个层级，开展城市诊断，打造城市宜居指数平台，开展城市绿色宜居评估、城市安全韧性评估、城市交通便捷监测、城市创新发展评估等系列数字化诊断，赋能城市更新；二是城市数字更新规划方面。通过可视化的规划“一张图”辅助模型系统，实现多种规划协同编制、跨部门数据实时共享，真正实现多规合一，实现针对城市发展、市政、交通、公共服务等关键决策领域资源的智能动态规划，协助城市管理者更直观、全面地对比城市设计方案，以便更好地作出城市规划决策；三是打造绿色智慧建设平台，实现对城市重大建设工程项目从设计、建材检测、建造过程监督和竣工交付的全生命周期绿色管理；四是在运营阶段，做好建筑、园区、社区和片区的绿色低碳和数字运营，创建新业态、新模式，形成多元化运营服务体系。

以运营为导向，打造地下城市、地面城市和云城市

聚焦城市建设、市政服务、社区建设等领域，围绕区域能源、市政环卫、综合管廊、城市污水治理、生态修复等基础设施建设，应用城市CIM及大数据、云计算、物联网、传感设备等技术和传统的市政设施融合形成融合基建，建立虚拟与物理一体化的全面感知网络；建设智慧管廊、数字城市管网、数字桥梁、智慧交通、智慧市政环卫、智慧区域能源等，积累城市基础设施的大数据，把基础设施升级为城市数字运营平台，形成城市运行监测、城市管廊运营、水体监测、应急安全等系列的运营服务体系，推进智慧城市的建设、运营，形成地下城市、地上城市、云城市的城市建设、城市更新“经济体”。

以金融为支撑，顶层设计牵引，孵化包装项目，导入开发性金融，构建结构化金融体系

站在数字经济驱动区域发展的角度，结合区域大趋势、国家大环境，谋划区域创新发展路径，谋划、策划产业新基建、新城建、数据基础设施等新型产业集群项目，形成足够多的备选项目清单。以开发性金融理念为牵引，构建结构化金融体系，搭建多元化融资渠道，撬动更多金融资源。统筹运用开发性政策性金融，联动政府专项债、商业金融、绿色金融等资金，积极申请EOD试点、气候投融资试点城市、全域海绵城市等试点示范，获取国开行、农发行等开发性金融支持。同时，积极鼓励各地政府建立城市更新基金和基础设施信托基金，为城市的发展提供系统的融资支撑。

总之，城市更新需要科学统筹生态治理、经济发展与产业空间的关系，实现人与自然和谐共生，促进“城经济”和“市经济”的动态平衡，构建“港产城人”融合发展的新生态，实现区域的产业化、数字化、绿色化和新型城镇化的融合发展。同时，要打破“成本中心”思维，积极与产业联动，促进产业升级，重构新经济、新产业、新集群、新生态、新业态。（泛华建设集团有限公司）